楼市博弈中小开发商“难过” 圈地局面已经终结

    楼市博弈 到底谁扛不住了？

    记者 齐琳/文 王晓莹/图

    就在一年前，北京新开盘的部分项目还曾一度出现过彻夜排队抢购的“壮观场景”，开发商还在与银行过着“你好我好大家好”的日子，而政府也在为房地产市场的过热头疼。时隔数月，房价即将崩盘的消息便甚嚣尘上：银行信贷的从紧、开发商资金困难、购房者的观望到底、政府越来越完善的金融风险防范、房价回落、交易量萎缩……在楼市博弈中，政府、开发商、银行、购房者，到底谁扛不住了？

    银行

    提问 真的是钱袋收紧，门槛加高吗？

    真心话 其实他好我也好！

    微妙，恐怕是一直以来形容银行与政府、开发商、购房者之间关系最好的词。

    一方面，政府的信贷紧缩及放宽政策直接影响银行的整体运作；另一方面，商业性房地产贷款在银行整体业务中所占比例及其带给银行高额的利息差，也让银行一度将开发商和购房者奉为上宾。央行去年底的一项统计数据表明，去年金融机构各项贷款中，商业性房地产贷款总额占比超过30%。

    因而长期以来，银行都在与政府、开发商、购房者之间努力保持着一种平衡。可随着房价松动、官方政策调整、开发商集体跳水等，这种平衡被打破了。

    从去年下半年开始，与过去“只要手中有地,贷款找上门”的情况大相径庭的是，银行对房地产开发的贷款审核开始从紧，贷款门槛越来越高。业内人士透露，部分银行针对房地产开发的信贷标准已从一季度的三个“三”标准提升至三个“五”标准。所谓三个“三”，即“申请贷款的房地产公司净资产必须达到3000万、开发面积3万平方米以上、贷款需求至少3000万”，至二季度这一标准即提升至“申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万”。此举是为了限制更多的小型房地产开发公司贷款。

    对开发商从紧的同时，银行也没对购房者开绿灯。“二套房贷从紧”便是很好的例证。此前，曾有消息称深圳四大银行二套房贷政策再次松动。针对第二套房的确定标准采取“共同贷款”等变通措施，将第二套房算做第一套房申请贷款，从而获得优惠利率和较低的首付比例。在对北京市各大商业银行的调查中，记者尚未发现二套房贷政策有松动现象。

    “银行在为难开发商、购房者的同时，自己的日子并不好过。”华夏银行北京分行的一位信贷经理告诉记者，由于个贷的稳定性非常高，一直以来都被视做银行最优质的信贷业务，如果没有信贷紧缩政策，即使房价大跌，有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷；真正的担心是来自对房地产开发企业的贷款。“只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。如果因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼，银行的损失就相对大多了。”这位信贷经理告诉记者，即使开发商贷款收不回来形成不良贷款，银行也会通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。

    没有了商业性房地产贷款这块“蛋糕”，银行赖以生存的利息差收入迅速锐减。根据央行去年底的一项统计数据显示，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18%。其中房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别占总余额的6.76%和9.99%，“毫无疑问，这一比例今年还要上涨”。一旦商业性房地产贷款余额占总贷款余额的比例超过25%，银行就要“挨饿”。

    开发商

    提问 打折卖地甩股票，资金链是否断裂？

    真心话 有人欢喜有人忧！

    中小开发商“日子好难过”

    “中小开发商目前的日子好难过。”在就此问题采访业内专家时记者获得最为一致的答复。随着年初万科大张旗鼓的“降价潮”，京城楼市的观望逐渐形成，为了刺激市场，“打折促销”首先成为了中小开发商的救命稻草。先有部分新开楼盘试水般的9.5折，后有燕郊楼盘夏威夷北岸史无前例的7.5折，然而，这一切并没有触动市场。

    近一阶段，由于大盘的连续下挫，部分投资者或准购房人的资金被套牢，使得部分购房需求无法实现，而即使选择在此时购房，原本有全款买房的购房者也纷纷申请银行贷款。记者从北京部分从事房屋贷款担保的机构了解到，由于资金被股市套牢，今年二季度选择贷款购房的上涨了近20%。专家表示，股市下挫导致资金套牢最终影响购房者购房计划或付款进度的，约占整个购房比例的25%。

    这使得原本坚持北京房价仍旧坚挺、能顺利度过低迷期的开发商，在僵持了近半年后不得不面对现实：商品房成交量的大幅下滑，成交价上涨势头被遏制。一时间习惯于快速开发、快速销售的中小开发商们遭遇了前所未有的资金回笼过慢。

    而正当部分中小开发商由于资金回笼过慢转而想在银行寻求贷款时，央行从今年伊始开始实行的资金紧缩政策，无疑给这些开发商的现状雪上加霜。上周，央行一次性提高存款准备金率100个基点，达到了17.5%。

    此时，命悬一线的中小开发商走上了借高利贷的险途。宁波大红鹰集团以18%的年利率向小开发商放贷，这相当于银行贷款利率的2.4倍。暗处是越来越多的中小开发商以更高的利率向私人进行拆借，年利率甚至高达35%。

    除了借贷，为了生存，一些中小开发商将目光转向了自己手中闲置的土地。一位项目经理向记者透露，“公司确实缺钱”。由于对未来前景的不看好，这位项目经理的公司在已经出让了一块土地后，正意欲出让另外一块土地。曾几何时，开发商“左手圈钱，右手圈地”的局面已经终结，中国土地一级开发网显示的信息也证实了这一点，从6月1日至今，转让开发项目的信息达到45条，在转让地块中，也不乏地理位置优越的住宅用地，这位项目经理透露，这一部分地块多为中小开发商此前“勒紧裤腰带”高价竞拍所得。

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