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开发商掘金土地一级开发 |
2008年06月26日 北京晨报
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在地价飙涨、土地竞争空前激烈的情况下开发商也感到拿地的压力，于是纷纷将目光投向一级开发，试图通过一级开发获得竞争优势，达到曲线拿地的目的。如何在一级开发上占领先机，将是房地产商决胜未来市场竞争的关键。
三大存量建设用地需开发整理
城市化进程是土地一级开发可持续发展的基础。首先，在城市人口增加背景下，对新增建设用地的需求将放量增长。同时，在城市扩张过程中还形成至少三部分存量建设用地需要开发整理。一是规划建设落后的城市新区，在清理后符合城市总体规划的需要重新开发建设；二是被迅速城市化包裹的城中村，未来出路只是作为城市用地纳入整体开发；三是人口压力过重，市政设施老化的旧城改造区。
政府将向市场寻求主体
土地开发整理是资金密集型业务，政府主要依靠土地出让收入来建立土地储备基金，而前期土地收储所耗资金较多，导致储备机构资金在时间分布上失衡，前期土地开发上投入能力有限。以北京市为例，从2002年3月至2006年3月，由政府完成的储备土地整理面积占计划供应面积不到2%，而由企业为主体实施的面积达到35%。为走出政府土地整理能力不足的困境，近年来北京、上海等大城市纷纷选择委托企业来从事一级开发业务。
一级开发收益丰厚
从事一级开发不仅能够获得相当于开发成本一定比例的利润，更重要的是，在许多项目中，一级开发商与政府签订的协议约定，土地上市后一级开发企业能够分享部分土地出让净收益。一般一级开发企业能够从开发过程中获得2%至10%的利润，如果加上土地出让收益部分——从披露的协议来看，分成比例往往能达到50%，相对投入的成本而言，综合收益率也高于多数二级开发项目。
合理规划是一级开发项目成功的保障
合理的规划方案是一级开发企业能够打动政府拿到开发权的最关键的因素，且能够降低开发过程中项目调整的可能性，从而控制实施风险。一级开发的目标除代政府完成地面基础设施建设等硬性指标之外，更重要的是形成地块内功能分区、道路系统、城市景观等规划方案，以及二级开发在建筑规划指标上的依据。这需要一级开发商结合城市总体规划，与政府相关部门充分沟通，能够对城市未来发展作出准确预测，制定出科学的规划方案。
准确把握政策方向
一方面，金融政策的变化，比如利率、汇率的变化，信贷政策，会影响到房地产市场的需求，并影响房地产开发的节奏，传递到一级开发市场就是土地需求会发生变化。在从紧的货币政策下，房地产业融资能力、现金流受到抑制，房地产销售速度将会减缓，使二级开发的周期变长，对土地的需求、支付能力都会下降。在这种情况下，就需要适当控制一级开发的业务规模，避免资金积压对经营带来负面影响。
另一方面，产业政策的变化，会给城市土地功能分区带来变化。正确解读产业政策，有助于判断地块合理的用地性质，从而找到可以获得更高收益的一级开发机会。
文/刘力 5+1五合国际总顾问
邹毅 上海五合智库总经理
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