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苏宁环球巧言退地王 |
2008年08月18日
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一年前以高达6.7万元／平方米的楼板价荣膺全国“单价地王”的上海市南京东路163号地块，最终却只落得遭遇退回的惨淡命运。
8月13日，在停牌一天的临时股东大会后，苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块的土地出让合同，其土地出让款亦将获全额退还。
继上海“普陀地王”遭遇退回后，年初即被恒大地产以3亿元定金预订的浦东源深路1号地块也在8月初再次悄然出现在土地转让市场。而南京东路163地块这一近年来上海土地市场上最为“黄金”的商业地块的黯然收场，更为近来土地频遭流拍、地王纷传退地的全国土地市场添上了一记意味深长的注解。
“交接延期”被迫退地？
时间回放到2007年8月24日，南京东路163地块的竞拍现场座无虚席。100多轮的叫价竞逐后，苏宁环球集团旗下的南京苏宁地产一鸣惊人，以44.04亿元的总价力退群雄成为意外黑马。
在苏宁环球发布的简短公告中，轰轰烈烈成功退地的原因，被归结为干脆明了的一句话：“为共同支持上海市重大工程——地铁建设”。
这一看似突兀的说辞，正是南京苏宁地产借以光明正大与黄浦区房地局“友好协商”，将“烫手山芋”成功转手仍得以全身而退的理由。
按照苏宁方面有关人士向记者透露的说法，163地块本应在今年4月16日完成交接，但由于163地块下正是上海轨道交通10号线的南京东路站站点，其建成时间约在2009年10月，受此影响，土地交付时间将大大延期。“我们的土地出让金早已缴清，这一地块却一直没能正式交接，至于开工更是无从谈起。这显然不能说是我们单方面的违约退地。”
在苏宁集团董事长张桂平看来，屡经协商后土地出让合同仍不能如约执行，那么及时解除合同也只是顺理成章的。也正因为此，逾44亿元的土地出让金得以全额退还，而并没有像此前的退地当事人那样遭受数额不小的违约损失。
然而，在一些业内人士看来，南京苏宁地产这一理所当然的“无奈之举”，却并不见得似张桂平口中那样冠冕堂皇无可置疑。
据以往经验，在地铁上盖物业的规划设计往往要服从地铁站建设的需要，不排除会有不断调整修改的可能。比如静安寺附近的香港太平协和集团协和城二期,曾因地铁建设规划搁浅10年之久。
而163地块的土地出让答疑记录中也曾明确指出，地铁车站对本项目开发建设的具体要求,将于土地竞得后,具体项目设计方案以规划等相关部门审定为准。
一位去年同样中意于163地块的开发商对记者直言，作为在国内资历不浅的南京苏宁地产，没理由在不惜代价拿下一年后才来权衡这一利弊，“只不过如今市场环境不好，地铁建设导致的交接问题才被苏宁拿来做了文章。”
退地潮涌的多输局面？
在不止一位开发商看来，在苏宁与政府方面历时不短的“谈判”后，不论其讳莫如深的个中真相究竟如何，“交地延期”无疑是当前各地退地潮中最为光明正大的止损借口。
从苏宁“上海地王”到北辰“长沙地王”，从龙湖“重庆地王”到中海“青岛地王”……那些一年前各地风光无限的大小“地王”们，如今却几乎无一例外地深陷“退地”传言泥沼，而真假难辨。
佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，“资金紧张已成为多数房企面临的问题，面对市场走低的形势，今年不但各地难现地王，退地潮涌的局面也难以避免。”
“大小地王如潮涌般地提出退地，政府要远比开发商尴尬。地王退地的影响，其实远不止市场层面那么简单。”上海市房地局的一位人士对记者透露，尽管黄浦区163号地块遭遇退地的详细内情目前市局方面所知不多，“但这一地块早在退地传言时期的种种市场评论都让政府颇为紧张，稍不小心，就会陷于被动。”
为163地块遭退颇为惋惜的某开发商对此说法也颇为认同，在他看来，当前市场情况下，退地潮涌已成定局，然而这无疑是一个多输局面。他认为，无论是万科将所有东莞地王50%股权低价贱卖给虎视眈眈的粤宏远，抑或是新鸿基将旗下成都地王40%股权转让给同样对该地块垂涎三尺的九龙仓和恒基地产，都是楼市缓解资金压力的自救法门。
上海泰麒房产工作室分析师何凌飞表示，“2007年的不少高价地块项目，其本身的地块价值都非常稀缺。对于这样的地块，盲目退地错过机会，对开发商是损失。反之，采取合作开发，既能保障自有资金的及时周转，又能让其他开发商从中分利”。类似双赢代替多输的方式，才能够减少退地潮中的损失。（来源：中国房地产报）
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